我院專家解讀民法典
原標(biāo)題：
走進(jìn)“民法典時(shí)代”系列報(bào)道之一：
民法典如何影響業(yè)主？
核心提示
民法典是新中國第一部以法典命名的法律，具有里程碑意義。2021年1月1日起開始施行后，民法典將改變你我衣食住行、生老病死等方方面面。習(xí)近平總書記強(qiáng)調(diào)，要廣泛開展民法典普法工作，將其作為“十四五”時(shí)期普法工作的重點(diǎn)來抓。
你了解民法典嗎？它將如何改變我們的生活？即日起，大河報(bào)將聯(lián)合相關(guān)部門開展普法活動(dòng)，推出系列報(bào)道走進(jìn)“民法典時(shí)代”，結(jié)合普通百姓身邊的熱點(diǎn)、痛點(diǎn)，將民法典“切開”給你看。
□大河報(bào)·大河客戶端記者孫煊哲實(shí)習(xí)生孫夢雨文張琮攝影
“業(yè)委會做出的決定業(yè)主不執(zhí)行”“物業(yè)公司侵占小區(qū)公共收益”“被解雇的老物業(yè)賴著不走”……鄭州市法學(xué)會秘書長程博稱，民法典將這些問題吸收并納入到民法典的高度進(jìn)行解決。7月9日，由大河報(bào)、鄭州市法學(xué)會聯(lián)合主辦的“民法典背景下社區(qū)治理和物業(yè)管理座談會”在鄭州召開，活動(dòng)邀請省社科院法學(xué)專家、街道辦、社區(qū)、業(yè)委會、律師等各界代表參加，從民法典物權(quán)編、合同編等內(nèi)容探討新時(shí)代下，民法典對小區(qū)居民生活、社區(qū)治理、物業(yè)管理會帶來的變化和影響。
【熱點(diǎn)1】成立業(yè)委會，社區(qū)獲獨(dú)立法律地位
法律原文：第二百七十七條，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定。
地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。
解讀：“業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定，這是個(gè)轉(zhuǎn)至性的條款?！焙幽鲜∩鐣茖W(xué)院法學(xué)研究所研究員祁雪瑞認(rèn)為，這里的“法律”應(yīng)該指的是行政法，“法規(guī)”就是現(xiàn)行依據(jù)的國務(wù)院的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，條例需要依照民法典進(jìn)行修改，條例中與民法典不抵觸的條款會保留，所以，民法典實(shí)施以后會按照新的條例運(yùn)行這“兩會”。
祁雪瑞認(rèn)為，本條第二款增加了一個(gè)指導(dǎo)和協(xié)助的主體，就是居民委員會。原來居委會是街道辦的幫手，二傳手，現(xiàn)在有了獨(dú)立的法律地位，有助于居委會在這件事情上發(fā)揮更大的作用。
“民法典增加居民委員會指導(dǎo)、協(xié)助成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會的義務(wù)，使得居民委員會在業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立階段就可以參與進(jìn)來，完善了居民委員會對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)范圍，也使業(yè)主在設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會時(shí)能獲得更多的指導(dǎo)和協(xié)助?！编嵵菔屑莱锹方值擂k中南社區(qū)書記李偉杰建議。
【熱點(diǎn)2】業(yè)委會在社區(qū)治理中權(quán)重更大
法律原文：第二百八十條，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有法律約束力。業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第二百八十六條，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀、賠償損失。業(yè)主或者其他行為人拒不履行相關(guān)義務(wù)的，有關(guān)當(dāng)事人可以向有關(guān)行政主管部門報(bào)告或者投訴，有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。
解讀：祁雪瑞認(rèn)為，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定對業(yè)主具有法律約束力。與之前相比，增加了“法律”兩個(gè)字，而且規(guī)定業(yè)主權(quán)力的救濟(jì)，只能是司法救濟(jì)，不能私力救濟(jì)，“這大大提高了業(yè)委會在社區(qū)治理中的權(quán)重?！?/strong>
“業(yè)主大會、業(yè)主委員會做出的決定，物業(yè)公司、部分業(yè)主不執(zhí)行的案例太多了?！编嵵莞砷T小區(qū)業(yè)委會主任范長江頗有感觸地說，福澤門小區(qū)一樓違建現(xiàn)象比較嚴(yán)重，但拆除的時(shí)候卻困難重重；小區(qū)消防通道被人當(dāng)成倉庫私自占用，向多部門反映也是不了了之，業(yè)委會也是束手無策。
“民法典的頒布讓我們看到了希望?！狈堕L江堅(jiān)信，在以后的日常管理中，業(yè)主委員將會能發(fā)揮更大的作用。
“當(dāng)然，業(yè)委會、業(yè)主大會的決定有時(shí)候也不一定完全合法，如果遇到侵害業(yè)主合法權(quán)益的時(shí)候，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。”河南中豫律師事務(wù)所副主任劉峰杰介紹，鄭州惠濟(jì)區(qū)某小區(qū)雖然成立了業(yè)主委員會，但是業(yè)委會主任的配偶公然侵占和持有業(yè)委會公章，多次代表業(yè)委會私自對外簽訂合同，收取款項(xiàng)達(dá)幾百萬元并占為己有，導(dǎo)致業(yè)委會變成夫妻店，業(yè)主委員會變成某些人謀私利工具。
“針對業(yè)委會缺乏監(jiān)督、損害業(yè)主利益等問題，因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中缺乏組織和反映渠道，普通業(yè)主往往無法獲得有效救助?！焙幽巷L(fēng)向標(biāo)律師事務(wù)所房地產(chǎn)部主任魏文君認(rèn)為，此次民法典對關(guān)于業(yè)委會缺乏監(jiān)督、損害業(yè)主利益等問題就做出了規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
“這條規(guī)定也給下一步立法和司法實(shí)踐留下了口子，就是如何預(yù)防和監(jiān)督業(yè)主委員會的不作為和亂作為，應(yīng)當(dāng)成為下一步各地各部門指定業(yè)主委員會程序和規(guī)定細(xì)則時(shí)重點(diǎn)考慮的問題。”魏文君說。
【熱點(diǎn)3】小區(qū)公共收益明確歸全體業(yè)主所有
法律原文：建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。
解讀：“這是新增加的內(nèi)容，對小區(qū)的公共收益歸屬做了明確，有助于小區(qū)各方回歸本位，化解矛盾?！狈堕L江認(rèn)為，前提是現(xiàn)在的物業(yè)管理模式“包干制”需要改變，不然就明顯違法了，更需要物業(yè)行業(yè)的自律，回歸服務(wù)本質(zhì)，把權(quán)利和權(quán)益歸還業(yè)主。
“但該條款中‘合理成本’到底如何算，卻沒有詳細(xì)說明，在后期實(shí)踐中，有可能出現(xiàn)新的糾紛?！弊锨G山南路街道辦社區(qū)治理辦公室副主任呂衛(wèi)華提出疑惑，“希望接下來的司法解釋中能夠?qū)@一點(diǎn)進(jìn)行明確。”
【熱點(diǎn)4】老物業(yè)被解聘再也不能賴著不走
法律原文：第九百四十九條：物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作，并如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況。
原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費(fèi)；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。
解讀：“在我們轄區(qū)日常工作中，換物業(yè)常常成為小區(qū)矛盾焦點(diǎn)?！奔莱锹方值擂k物業(yè)科辦公室主任張海文介紹，民法典則解決了新物業(yè)進(jìn)不來、老物業(yè)賴著不走的問題，民法典為我們提供了法律支撐。
劉峰杰介紹，據(jù)了解，現(xiàn)實(shí)中我省目前很少對這樣的事情開出罰單。終其原因就在于違法認(rèn)定和實(shí)施處罰的屬于房管和城管執(zhí)法局兩個(gè)不同部門，給執(zhí)法工作造成了很多難度。此次民法典明確了拒不退出物業(yè)區(qū)域的老物業(yè)不但不能繼續(xù)收取物業(yè)費(fèi)，還將承擔(dān)給業(yè)主造成的其他損失，這是一大進(jìn)步。
來源：《大河報(bào)》（2020年07月10日 第AI04版）
責(zé)任編輯：璇子
